濟(jì)南二手房市場(chǎng)的十日之“變”
繼9月26日中共中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)商場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，到9月29日央行一系列房地產(chǎn)方針“組合拳”落地，再到10月10日上午，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，山東出臺(tái)“樓市19條”。10天來(lái)，房地產(chǎn)界的波濤一浪接著一浪。
房地產(chǎn)方針“組合拳”發(fā)布的10天里，這個(gè)國(guó)慶假日，濟(jì)南新樓盤(pán)迎來(lái)久別的火爆。與此同時(shí)，濟(jì)南二手房商場(chǎng)體現(xiàn)怎么？地產(chǎn)從業(yè)人員、購(gòu)房者等預(yù)期怎么，看房、買(mǎi)房的人多了嗎？記者進(jìn)行了看望。
“二手房商場(chǎng)砍價(jià)變難”
有中介招待量增加兩倍多
10月10日上午10點(diǎn)，濟(jì)南市中區(qū)一家名為弘屋地產(chǎn)的門(mén)店，于娟正在排著“電話(huà)邀約表”。國(guó)慶假日，她一天也沒(méi)有歇息，收成了一批“意向客戶(hù)”，邀約表就是為了排好日期給意向客戶(hù)打回訪(fǎng)電話(huà)的。
“國(guó)慶假日挺忙，看房的人許多，不但我沒(méi)歇息，門(mén)店的搭檔都沒(méi)休，咱們都搶抓這個(gè)節(jié)點(diǎn)?！庇诰暾f(shuō)。
這種繁忙，從9月30日央行房地產(chǎn)方針“組合拳”發(fā)布第一天就開(kāi)端了。9月30日當(dāng)天，于娟的兩個(gè)搭檔一早就帶客戶(hù)去看房了；而她那天不只要十多個(gè)回訪(fǎng)電話(huà)要打，下午也約了一組客戶(hù)帶看。
“一系列方針發(fā)布讓客戶(hù)多少有決心了吧。”于娟猜想，近10天來(lái)，他們門(mén)店的客戶(hù)招待量比上個(gè)月增加了兩倍多，“國(guó)慶假日3-5號(hào)，我每天都有四組帶看，這個(gè)假日干了之前一個(gè)月的活兒”。
“咱們大區(qū)昨日一天簽了3個(gè)?！睗?jì)南貝殼地產(chǎn)某門(mén)店的馮娜只歇息了兩天。假日期間，她每天均勻有兩組帶看。
不過(guò)，在她看來(lái)，進(jìn)入9月以來(lái)，客戶(hù)招待量就有所進(jìn)步，并不能徹底說(shuō)是受這幾天的房地產(chǎn)方針影響。
“9月、10月份氣候轉(zhuǎn)涼，這個(gè)時(shí)段本就是房地產(chǎn)的傳統(tǒng)出售旺季。”馮娜說(shuō)，不過(guò)本年的“金九”體現(xiàn)只能用“不抱負(fù)”來(lái)描述，“銀十”迎來(lái)超車(chē)，“方針出臺(tái)仍是帶來(lái)一些改變，至少是心思預(yù)期上的”。
依據(jù)貝殼網(wǎng)濟(jì)南大區(qū)數(shù)據(jù)核算，10月7日是國(guó)慶假日中二手房商場(chǎng)最熱的一天，當(dāng)天新增掛牌320套，看房人數(shù)達(dá)到了1362人。
此外，馮娜、于娟都感覺(jué)：比較買(mǎi)房者，賣(mài)房子的業(yè)主受方針影響多一些?！霸趦r(jià)格上，可談的空間不大了，和業(yè)主砍價(jià)難了?！庇诰暾f(shuō)，就在昨日，她打電話(huà)和某學(xué)區(qū)房業(yè)主談價(jià)時(shí)，這位業(yè)主奉告，和意向客戶(hù)談了后又不想賣(mài)了，想往上提提價(jià)格。
“就怕買(mǎi)虧了，一向沒(méi)出手?！蓖跖恐匾暿兄袇^(qū)某學(xué)區(qū)房的房源兩年了，這兩年她看著這套房子從245萬(wàn)元降到了210萬(wàn)，假日期間，她又和之前的中介開(kāi)端聯(lián)絡(luò)，“差不多真到買(mǎi)的時(shí)分了”。
于娟向手頭上幾位著急買(mǎi)房的意向客戶(hù)推銷(xiāo)，期望最好能盡快把房子定下來(lái)，無(wú)法猜測(cè)節(jié)后商場(chǎng)的價(jià)格走向。馮娜表明，接連的方針必定會(huì)對(duì)咱們的心思預(yù)期掀起必定的波濤，不管是新房仍是二手房商場(chǎng)，他們也想借此向顧客傳遞活躍信號(hào)，進(jìn)步成交量。
從“挑客戶(hù)”到只要?jiǎng)傂杩蛻?hù)
遍及下調(diào)中介費(fèi)
9月29日，央行、金融監(jiān)管總局的樓市新政“四箭齊發(fā)”?！澳翘焱砩鲜謾C(jī)一向響個(gè)不斷，咱們都‘炸’了?！瘪T娜說(shuō)，“尤其是觸及存量房貸利率，一、二套房首付份額等，都是咱們十分重視的，咱們一向在群里討論到深夜。”
馮娜是2008年進(jìn)入房地產(chǎn)職業(yè)的，彼時(shí)正是房地產(chǎn)的“高光”時(shí)間。那時(shí)分她底子不明白房地產(chǎn)商場(chǎng)的全體形勢(shì)，但她知道，“房?jī)r(jià)簡(jiǎn)直每天都在往上漲，看房的人要排隊(duì)提早和我預(yù)定?！倍@兩年差的時(shí)分，她有近兩個(gè)月沒(méi)有“倒閉”。
鏈家地產(chǎn)的陳宇昌入行晚一些，他印象中的高光時(shí)間在2017年到2021年，“價(jià)格一向在上漲，一天至少有一個(gè)帶看，到了周末帶看4到5組客戶(hù)?！?/p>
2021年，房地產(chǎn)商場(chǎng)呈現(xiàn)改變。依據(jù)國(guó)家核算局歷史數(shù)據(jù)，自2022年11月起，濟(jì)南新房?jī)r(jià)格開(kāi)端跌落，到2023年1月現(xiàn)已完成三連降。上一年2月，濟(jì)南新房?jī)r(jià)格為該年度初次止跌上漲，到了7月則是完成了六連漲，8月新房?jī)r(jià)格開(kāi)端下降，到了本年6月現(xiàn)已完成十一連降。
除了新房商場(chǎng)，早在2021年9月，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)端“跌跌不休”，盡管中心有過(guò)時(shí)間短的“小陽(yáng)春”，但全體仍是沒(méi)“好起來(lái)”，本年上半年也是呈現(xiàn)接連下降趨勢(shì)。
陳宇昌說(shuō)，他擔(dān)任領(lǐng)秀城片區(qū)某學(xué)區(qū)房帶看。“2018年校園開(kāi)學(xué)后，這個(gè)小區(qū)房子的價(jià)格一路上漲，一向到2023年?！标愑畈f(shuō)，不過(guò)，本年他經(jīng)手的這片學(xué)區(qū)房的房源，有人降價(jià)40萬(wàn)元才售出，全體成交量也比之前少了一大半，“商場(chǎng)丟了三分之二”。
陳娟介紹，在2015年之前，遍及由客戶(hù)來(lái)承當(dāng)悉數(shù)中介費(fèi)，后來(lái)，變成由業(yè)主和客戶(hù)兩邊均勻承當(dāng)中介費(fèi)；現(xiàn)在是各大房地產(chǎn)中介的中介費(fèi)，向業(yè)主收的份額高。
就在9月4日，陳娟地點(diǎn)的弘屋地產(chǎn)中介公司剛剛發(fā)布“中介費(fèi)”下調(diào)告知，收客戶(hù)僅0.7個(gè)點(diǎn)的傭錢(qián)；新房全都是免傭錢(qián)的。據(jù)了解，在濟(jì)南貝殼、安居客、鏈家等連鎖地產(chǎn)，“中介費(fèi)”不只調(diào)整了買(mǎi)賣(mài)兩邊的份額，全體傭錢(qián)上也均有所下調(diào)。
“必定有客戶(hù)，簽約中心每天都有簽約的，但剛需居多?！瘪T娜表明，現(xiàn)在，商場(chǎng)以剛需集體為主，改進(jìn)型住戶(hù)較少。
方針組合拳接連不斷
“很難容易說(shuō)‘觸底’”
從上一年起，房產(chǎn)中介離任的音訊接連不斷。問(wèn)及為什么沒(méi)從這個(gè)職業(yè)脫離，陳宇昌、馮娜、于娟都沒(méi)有直接答復(fù)，而是梳理了近幾年和房產(chǎn)有關(guān)的方針。
曩昔的一年里，各個(gè)城市的樓市方針密布松動(dòng)，“組合拳”一套接著一套。先是部分城市住所限售期鋪開(kāi)，隨后一線(xiàn)城市紛繁落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，到了2024年，各地限購(gòu)方針?shù)侀_(kāi)，房貸利率進(jìn)一步下降。
本年5月，國(guó)家推出“517”央行樓市新政。之后濟(jì)南也放“大招”，對(duì)個(gè)人住所借款中住所套數(shù)確定規(guī)范進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，住所公積金借款、個(gè)人住所商貸同步按區(qū)縣確定。
這也就是說(shuō)，未來(lái)購(gòu)房者在濟(jì)購(gòu)房將按區(qū)（縣)確定住所套數(shù)，若購(gòu)房者在歷下區(qū)有房產(chǎn)，要在歷城區(qū)購(gòu)房時(shí)，也將算作首套。除此之外，多子女家庭購(gòu)房，二套可執(zhí)行首套借款方針。
LPR的下調(diào)也為下半年樓市增加助燃劑，7月22日，濟(jì)南最新一期借款商場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)出爐，五年期LPR下調(diào)至3.85%，此前為3.95%。若以商貸額度100萬(wàn)元、借款30年、等額本息還款方法核算，此次LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，月供削減57.3元，累計(jì)30年月供削減2.1萬(wàn)元。
這個(gè)國(guó)慶假日，濟(jì)南的新房商場(chǎng)迎來(lái)久別的火爆，從濟(jì)南市住所網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，同比上一年國(guó)慶節(jié)同期，網(wǎng)簽量漲幅近50%，更是有樓盤(pán)爆出5天賣(mài)了5個(gè)億的數(shù)據(jù)。而在此前，在新房商場(chǎng)方面，一些城市的房地產(chǎn)企業(yè)已傳遞出保價(jià)、提價(jià)的信號(hào)。
二手房商場(chǎng)又會(huì)有怎樣的改變？陳宇昌告知記者，現(xiàn)在來(lái)找他看房的客戶(hù)，問(wèn)得最多的就是“還會(huì)跌落嗎”或是“房?jī)r(jià)觸底了嗎”。
在馮娜看來(lái)，濟(jì)南二手房商場(chǎng)或許不會(huì)再像前幾個(gè)月相同呈現(xiàn)大幅度跌落了，當(dāng)然也不會(huì)有大幅反彈。
于娟也表明：“樓市的高點(diǎn)已過(guò)，但是否真的‘觸底’了，誰(shuí)也欠好下結(jié)論?！彼J(rèn)為，方針的落地，還需要給商場(chǎng)一些消化的進(jìn)程，至少是一個(gè)月。
“山東的樓市新政總算來(lái)了！”接近正午，于娟手機(jī)收到推送新聞：10月10日上午，山東省住所和城鄉(xiāng)建設(shè)廳舉行新聞通氣會(huì)，介紹新出臺(tái)的《關(guān)于執(zhí)行金融支撐方針促進(jìn)全省房地產(chǎn)商場(chǎng)止跌回穩(wěn)的告知》。《告知》共19條，觸及一致個(gè)人住所借款最低首付份額、下降存量個(gè)人住所借款利率、優(yōu)化新發(fā)放個(gè)人住所借款服務(wù)等。
作為入行20多年的老地產(chǎn)人，于娟預(yù)感到：“要開(kāi)端‘搶’客戶(hù)了”。（文中于娟 馮娜 陳宇昌均為化名）
來(lái)歷：齊魯晚報(bào)
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