2022年一季度我國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望（中篇）
城市篇、營(yíng)銷篇
2022年一季度我國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望（上篇）
04
城市篇
二三線同比跌43%加速下行
二季度料部分企穩(wěn)
2022年一季度，全體樓市慘白收?qǐng)觯菏苌虉?chǎng)下行低迷行情影響，房企“躺平”心態(tài)嚴(yán)峻，推盤活躍性較低，全體推貨量高位回落創(chuàng)3年同期新低；受此影響，成交全體接連下行，返鄉(xiāng)置業(yè)“失約”，即便3月有“復(fù)蘇”痕跡，環(huán)比持增，但單月和累計(jì)同比仍為負(fù)值，從中心到當(dāng)?shù)胤结槨按猴L(fēng)”的利好效應(yīng)沒有在成交層面有顯著體現(xiàn)。分能級(jí)來(lái)看，一線求過(guò)于供，高熱接連，即便方針“高壓”也難抑居民購(gòu)房熱心；二三線穩(wěn)中有降，分解加重：西安、鄭州、成都和南京等一季度累計(jì)同比降幅已收窄至20%以下，而武漢、廈門、南寧、徐州、寧波、長(zhǎng)春、常州、東莞、杭州等一季度累計(jì)仍同比下降超50%。
預(yù)判二季度，咱們以為，跟著中心“兩會(huì)”定調(diào)，五部委發(fā)聲安穩(wěn)房地產(chǎn)，到各級(jí)當(dāng)?shù)卣雠_(tái)包含降首付、擴(kuò)展公積金、降房貸利率等一系列辦法，預(yù)期部分城市成交有望企穩(wěn)，同比降幅有進(jìn)一步收窄，不過(guò)“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者積弱”的分解格式不會(huì)產(chǎn)生根本性反轉(zhuǎn)：中心一二線、強(qiáng)三線城市需求仍舊堅(jiān)硬，成交預(yù)期高位堅(jiān)持；相較而言，弱二線和廣闊缺少根本面支撐的三四線下行壓力仍舊較大，步履維艱。
總結(jié)
01
新房供給：高位回落顯著不及上一年同期，僅一線相對(duì)“堅(jiān)硬”（本節(jié)有刪減）
2022年一季度全國(guó)商品住所供給疲軟，商場(chǎng)低迷行情疊加傳統(tǒng)新年?duì)I銷冷季使得房企推盤活躍性較低，“躺平”心態(tài)嚴(yán)峻。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，前2月133個(gè)要點(diǎn)城市新增供給3509萬(wàn)平方米，同比下降48%，乃至較2020年（新冠疫情武漢迸發(fā)）同期降幅也達(dá)到了15%。不同能級(jí)城市呈現(xiàn)出顯著的分解行情，僅一線堅(jiān)持了杰出的供貨節(jié)奏，盡管供給量不及2021年同期，但仍顯著好于2020年和2019年同期，二三線穩(wěn)步回落，全體供給量降至前史低位。
1、前2月新增供給創(chuàng)3年同期新低，一線推盤仍處前史高位（本節(jié)有刪減）
前2月，4個(gè)一線城市商品住所新增供給面積317萬(wàn)平方米，同比下降16%，較2020年和2019年同期增幅別離達(dá)到了107%和29%。上海迎來(lái)“供給大年”放量顯著，前2月新增供給191萬(wàn)平方米，創(chuàng)2019年以來(lái)同期新高，乃至前2月月均較上一年四季度月均增幅也達(dá)到了18%。
29個(gè)要點(diǎn)二線城市前2月商品住所供給量為1220萬(wàn)平方米，較2021年和2019年同期均下降47%，較2020年同期也下降23%。供給縮量最為顯著，2022年前2月月均較2021年四季度月均降幅達(dá)71%，在不同能級(jí)中居首。
100個(gè)三四線城市商品住所供給面積1972萬(wàn)平方米，同比下降51%，較2020年同期降幅也達(dá)到了17%。各城市同比跌多漲少，僅有漳州、安慶、汕頭、金華、桐廬、吉林、連江、濟(jì)寧、福清、貴港、海寧等11個(gè)城市同比持增，全體供給好于上一年同期。
2、3月供給環(huán)比翻番但不及上一年同期，一線單月同比回正
3月全體供給量有了穩(wěn)步上升，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，30個(gè)要點(diǎn)城市預(yù)估新增供給面積1307萬(wàn)平方米，環(huán)比翻倍增加172%，不過(guò)因上一年基數(shù)較高，3月單月同比回落45%,前3月累計(jì)同比下降44%，全體供給體現(xiàn)顯著不及上一年同期。
分能級(jí)來(lái)看，4個(gè)一線城市供給顯著放量。3月全體估計(jì)供給216萬(wàn)平方米，環(huán)比增224%，同比增36%，前3月累計(jì)同比與上一年根本相等。分城市來(lái)看，上海本月迎來(lái)多盤會(huì)集加推，3月供給量達(dá)112萬(wàn)平方米，同環(huán)比別離上升了831%和419%，前3月供給累計(jì)同比較上一年增幅達(dá)215%。北京、廣州、深圳3月供給環(huán)比均有不同程度上升，不過(guò)仍不及上一年同期，全體前3月供給累計(jì)同比持降。
熱門二三線城市供給量也有穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，不過(guò)漲幅不及一線，26個(gè)監(jiān)測(cè)城市3月算計(jì)供給1091萬(wàn)平方米，環(huán)比增164%，同比“腰斬”，前3月累計(jì)供給量較2021年同期下降49%。杭州、東莞、大連、?？诠┙o迎來(lái)階段性放量，同環(huán)比齊增；相較而言西安、鄭州等因前2月放量顯著，3月迎來(lái)小幅回調(diào)。全體來(lái)看，房企推盤活躍性有穩(wěn)步進(jìn)步的痕跡，但沒有康復(fù)到預(yù)期水平。
02
新房成交：一季度累計(jì)同比降42%，一線熱度高于二三線（本節(jié)有刪減）
2022年一季度全國(guó)商品住所成交規(guī)劃為近年來(lái)低點(diǎn)，僅一線接連高熱，二三線商場(chǎng)進(jìn)一步下行。前2月133個(gè)要點(diǎn)城市商品住所成交面積5490萬(wàn)平方米，較2021年和2019年別離同比下降42%和21%，月均較2021年四季度月均下降32%。新房供給同比腰斬后商場(chǎng)心情遭到嚴(yán)峻沖擊，新房成交難以放量；而方針寬松對(duì)樓市成交的提振需求必定時(shí)刻。
1、前2月成交同比下降42%，一線跌幅最小，二三線回落4成（本節(jié)有刪減）
前2月，一線城市商品住所成交面積達(dá)485萬(wàn)平方米，同比下降30%，較2019年同期上漲56%。熱度上較2021年末有所下降，前2月月均成交面積較2021年四季度下降25%。受供給顯著縮量影響，4個(gè)一線城市中僅上海前2月成交規(guī)劃同比微增1%。從供求比來(lái)看，4城均處于求過(guò)于供狀況，深圳前2月供求比僅0.2。
29個(gè)二線城市前2月成交面積算計(jì)2270萬(wàn)平方米，較2021年和2019年同期別離下降39%和24%，月均成交面積較2021年四季度下降38%。前2月全體呈供給缺少狀況，29個(gè)二線城市供求比僅0.54，大都城市前2月成交累計(jì)同比為負(fù)值，僅南京、鄭州和哈爾濱同比正增。
100個(gè)三四線城市商品住所成交面積為2736萬(wàn)平方米，較2021年和2019年同期別離下降46%和28%。九成以上三四線城市商品住所成交規(guī)劃同比下降，4成以上城市規(guī)劃同比腰斬，僅梅州、梧州等地市堅(jiān)持同比正增。
2、3月成交環(huán)比微增同比近乎腰斬，一線累計(jì)同比降幅小于二三線
3月典型城市商品住所成交體現(xiàn)較前2月有所回暖，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市估計(jì)成交規(guī)劃為1681萬(wàn)平方米，環(huán)比較2月上漲48%，同比下降47%。一季度30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積累計(jì)同比下降42%，較前2月（累計(jì)同比下降39%）降幅擴(kuò)展3pcts。
分能級(jí)來(lái)看，一線城市3月估計(jì)全體成交新房200萬(wàn)平方米，環(huán)比微增7%，同比降49%，累計(jì)同比降37%。北京、廣州和深圳跟著新增供給入市成交開端放量，環(huán)比漲幅別離為57%、27%和18%。上海3月多盤加推，疫情突發(fā)疊加外圍項(xiàng)目緩慢去化，使得成交環(huán)比回落28%。
要點(diǎn)二三線城市3月已開端成交回暖，26個(gè)監(jiān)測(cè)城市估計(jì)全體成交1481萬(wàn)平方米，環(huán)比增加達(dá)56%，同比下降46%。一季度26個(gè)城市成交累計(jì)同比下降43%，較前2月（累計(jì)同比下降41%）降幅擴(kuò)展2pcts。城市間分解繼續(xù)加重，西安、鄭州、成都和南京一季度累計(jì)同比降幅已收窄至20%已下，而武漢、南寧、長(zhǎng)春等一季度累計(jì)仍同比下降超50%。
03
二手住所：3月加速跌落致累計(jì)同比銳減52%，深杭等跌幅顯著（本節(jié)有刪減）
比較新房商場(chǎng)而言，2022年一季度二手房商場(chǎng)成交狀況愈加嚴(yán)峻。受2021年多個(gè)城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，一線城市以及強(qiáng)二線城市成交規(guī)劃均收窄至前史低點(diǎn)。疊加面向二手房成交的息稅和信貸方針放寬崎嶇有限，二季度二手房商場(chǎng)將繼續(xù)下行，且后續(xù)回暖速度慢于新房商場(chǎng)。
1、前2月二手房成交量同比“腰斬”，一線高位回調(diào)跌幅超均勻（略）
2、3月9城環(huán)比增46%但同比仍降60%，累計(jì)同比跌幅達(dá)52%
一季度末二手房商場(chǎng)并未有好轉(zhuǎn)痕跡，3月9個(gè)要點(diǎn)城市估計(jì)成交291萬(wàn)平方米，環(huán)比雖增46%但同比仍下降60%，同比降幅較9城2月（同比下降48%）擴(kuò)展12pcts。一季度9城二手房成交累計(jì)同比下降52%。
從日成交數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、杭州、姑蘇和佛山環(huán)比有較大上升，其間杭州環(huán)比上漲89%。上述4城商場(chǎng)有稍微回暖現(xiàn)象。但絕大大都城市當(dāng)時(shí)二手房商場(chǎng)仍處于前史規(guī)劃底部，雖有方針利好頻出但寬松有限，全體商場(chǎng)仍處于繼續(xù)下行中。
04
房?jī)r(jià)：一線漲幅堅(jiān)持、二線分解回落、三四線普降（本節(jié)有刪減）
2022年一季度全體新房商場(chǎng)下行趨勢(shì)仍舊接連，“量?jī)r(jià)齊跌”下全國(guó)房?jī)r(jià)同比增速繼續(xù)收窄。從環(huán)比改變來(lái)看本輪房?jī)r(jià)已調(diào)整至底部，部分二三線城市已降無(wú)可降。詳細(xì)來(lái)看，一線城市漲勢(shì)凸顯，高端住所的會(huì)集存案使得全市均價(jià)結(jié)構(gòu)性上升；二線城市全體同比漲幅收窄，各城市間則漲跌分解；三四線城市則遍及同環(huán)比齊降，經(jīng)濟(jì)弱市鄙人行商場(chǎng)中房?jī)r(jià)存在較大下行壓力。
1、70城房?jī)r(jià)同比回落、環(huán)比跌幅持穩(wěn)，一線房?jī)r(jià)環(huán)比首先上升（略）
2、前2月房?jī)r(jià)同比增10%，泉州、義烏等部分強(qiáng)三線漲幅超20%
從CRIC監(jiān)測(cè)的2022年前2月133個(gè)要點(diǎn)城市新建商品住所成交計(jì)算均價(jià)看，全國(guó)全體房?jī)r(jià)堅(jiān)持增加但漲幅收窄，同比上漲10%。一線樓市高熱房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，同比上漲18%；二線商場(chǎng)分解、漲跌不均下全體同比上漲7%；三四線房?jī)r(jià)小幅回調(diào)，同比下降5%。
民富根底較強(qiáng)的三四線城市商場(chǎng)價(jià)值凸顯，無(wú)論是房?jī)r(jià)絕對(duì)值及漲幅均是當(dāng)時(shí)全國(guó)百城中最顯著的一類。前2月房?jī)r(jià)絕對(duì)值TOP10中，三四線城市紹興、珠海和義烏超越姑蘇、寧波等進(jìn)榜。房?jī)r(jià)漲幅TOP10中，泉州同比上漲28%位列第一，義烏、咸寧、嘉興和嵊州同比漲幅也均超20%?？梢娊?jīng)濟(jì)較強(qiáng)、民富較厚的強(qiáng)三四線城市鄙人行商場(chǎng)中也具有極高抗跌性，房?jī)r(jià)漲幅超越全國(guó)均值。
從各能級(jí)城市來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)普漲，雖有限價(jià)和限簽方針按捺房?jī)r(jià)虛高，但高級(jí)住所的會(huì)集存案仍使得北京、廣州和深圳前2月商品住所成交均價(jià)別離同比上漲15%、20%和26%。
二線城市房?jī)r(jià)漲跌分解顯著。部分二線城市房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)抗跌性，疊加一季度商場(chǎng)熱度尚存，如長(zhǎng)沙和南京前2月商品住所成交均價(jià)別離同比上漲28%和27%。而昆明、沈陽(yáng)和拉薩購(gòu)房需求縮短顯著，房?jī)r(jià)同比降幅超10%。其他城市如福州、天津、合肥、武漢、鄭州、姑蘇等存在不同程度的“以價(jià)換量”現(xiàn)象，疊加疫情重復(fù)房?jī)r(jià)同比小幅回落。
三四線城市房?jī)r(jià)遍及回調(diào)，僅包含上述進(jìn)榜城市在內(nèi)16個(gè)城市前2月房?jī)r(jià)同比漲幅超10%，首要以東部地區(qū)長(zhǎng)三角和粵港澳城市群內(nèi)強(qiáng)三線城市為主。弱三四線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)較大降幅，如韶關(guān)、南平、梧州、淮北等同比降幅超10%。
05
庫(kù)存：高位動(dòng)搖，三四線漲幅擴(kuò)展至20%且去化周期近2年（本節(jié)有刪減）
2022年2月，恰逢新年傳統(tǒng)假日，供需疲軟，同環(huán)比齊跌，不過(guò)全體成交跌幅不及供給，因而狹義庫(kù)存小幅微降至6.1億平，成交不濟(jì)帶動(dòng)去化周期由2022年1月末的17.47個(gè)月跳增至19.53個(gè)月，顯著高于2021年同期水平。廣義庫(kù)存高位持穩(wěn)，微降至38.5億平，潛在庫(kù)存危險(xiǎn)仍舊較大。
1、狹義庫(kù)存微降至6.1億平，一二線相等上一年、三四線漲幅擴(kuò)展
2021年2月，狹義庫(kù)存接連上月回落態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年2月百城商品住所庫(kù)存量達(dá)到了60874萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比增加5%。結(jié)合樓市供求，2月恰逢傳統(tǒng)新年假日，疊加，疊加當(dāng)時(shí)商場(chǎng)下行行情，房企大都處于“躺平”狀況，推盤活躍性遍及不高，供給同環(huán)比齊降，降幅均超70%，成交如是，但回落崎嶇不及供給，全體商場(chǎng)供求持穩(wěn)，狹義庫(kù)存小幅微降至6.1億平高位持穩(wěn)。
不同能級(jí)城市均堅(jiān)持環(huán)比回落，同比上升態(tài)勢(shì)。不過(guò)環(huán)比改變不大，跌幅均在2%以內(nèi)。同比來(lái)看，一二線根本與上一年同期相等，漲幅別離為1%和0.4%。三四線庫(kù)存壓力穩(wěn)步增加，同比上漲12%，在不同能級(jí)城市中居首，且漲幅有不斷擴(kuò)展的趨勢(shì)。
詳細(xì)來(lái)看，一線城市中僅上海一城狹義庫(kù)存堅(jiān)持同環(huán)比齊降，盡管供給顯著縮量，但居民成交熱心不減，新開盤項(xiàng)目均勻去化率高位堅(jiān)持在80%鄰近，價(jià)格10萬(wàn)元/平方米以上的高端盤仍一房難求，上海宅院、招商云璽、蘇河望等開盤當(dāng)天即售罄。北京供求疲軟，全體狹義庫(kù)存與上月根本相等，同比小幅微降3%。廣、深樓市接連低迷，不過(guò)得益于供給顯著縮量，狹義庫(kù)存環(huán)比均呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，不過(guò)同比接連上揚(yáng)，潛在庫(kù)存危險(xiǎn)值得警覺。
二線城市中，北部和內(nèi)陸城市比方青島、沈陽(yáng)、武漢2月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP3。大都城市庫(kù)存量與上月比較改變不大，漲跌幅均在5%以內(nèi)，合肥求過(guò)于供，狹義庫(kù)存環(huán)比回落8%；同比來(lái)看，漲跌參半，杭州、合肥等跌幅超40%，以合肥為例，雖供需皆有回調(diào)，但全體成交熱度接連，去化率高達(dá)69%，部分項(xiàng)目比方蜀山意禾佶第，小戶型低總價(jià)，疊加學(xué)區(qū)(50中東校(西園校區(qū))+安醫(yī)大附屬小學(xué))優(yōu)勢(shì)，去化率高達(dá)66%。包河區(qū)藍(lán)城濱河灣依據(jù)較高倒掛狀況開盤去化體現(xiàn)也獨(dú)占鰲頭。而弱二線城市哈爾濱、南昌等庫(kù)存積壓狀況顯著，寧波等前期大熱城市迎來(lái)階段性回調(diào)，同比漲幅也較大。
三四線城市因供給縮量，狹義庫(kù)存環(huán)比小幅回落，不同城市跌多漲少，但跌幅根本都在5%以內(nèi)，同比則呈現(xiàn)漲多跌少，不同城市間分解繼續(xù)加重：臨沂、欽州、等城市首要源于前史遺留問(wèn)題，庫(kù)存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫(kù)存同比增幅均在25%以上；而汕頭、惠州、東莞等東南濱海城市則首要遭到方針“調(diào)控”影響，成交被按捺，數(shù)據(jù)實(shí)難反映實(shí)在的商場(chǎng)需求。此外，少部分城市比方太倉(cāng)、三亞、東營(yíng)等2月庫(kù)存同比跌幅均在35%以上，庫(kù)存危險(xiǎn)相對(duì)較小。
2、庫(kù)存消化周期繼續(xù)增至19.5個(gè)月，三四線近2年壓力猛增
2022年開年，因全體成交轉(zhuǎn)淡，去化周期接連穩(wěn)步上行趨勢(shì)，由2022年1月末的17.47個(gè)月跳增至19.53個(gè)月。不同能級(jí)城市皆堅(jiān)持上揚(yáng)，一線增至12.96個(gè)月，二線增至18.05個(gè)月，同比漲幅均在40%以上，現(xiàn)在庫(kù)存危險(xiǎn)根本可控，而三四線去化周期已達(dá)到23.25個(gè)月，迫近疫情期高位（25.18個(gè)月），顯著高于百城均勻，去化危險(xiǎn)浮出水面,同比增83%，居不同能級(jí)之首。
詳細(xì)來(lái)看，一線城市分解加重：北京去化周期超2年，廣州、深圳則處于10-15個(gè)月之間，上海缺乏5個(gè)月，庫(kù)存危險(xiǎn)相對(duì)較小。改變趨勢(shì)來(lái)看，北京、廣州、深圳均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增，首要是因成交熱度回落影響。上海去化周期“一降再降”，已由5.35個(gè)月降至4.67個(gè)月，顯著低于上一年同期，供給主導(dǎo)型商場(chǎng)下，居民購(gòu)買力相對(duì)富余，購(gòu)房活躍性仍舊較高，加之本月供給縮量顯著，狹義庫(kù)存穩(wěn)中有降，使得去化周期進(jìn)一步縮短。
30個(gè)二線城市中僅有哈爾濱、大連、長(zhǎng)春、蘭州、呼和浩特、青島、鄭州等7個(gè)城市庫(kù)存消化周期超越2年，以北部?jī)?nèi)陸城市居多，成交相對(duì)慘白；1/3合計(jì)9城去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從改變狀況來(lái)看，同環(huán)比均呈現(xiàn)出漲多跌少，其間哈爾濱、大連、長(zhǎng)春、蘭州、呼和浩特、青島等面對(duì)去化周期大于30個(gè)月且同環(huán)比齊增，全體庫(kù)存危險(xiǎn)仍舊較大。與之構(gòu)成鮮明比照的是，石家莊、成都等得益于成交熱度上升，去化周期同環(huán)比齊降。
三四線城市局勢(shì)更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)23.25個(gè)月，現(xiàn)已逐步迫近2020年疫情期間水平，環(huán)比上月大幅上漲10%，而同比增幅在不同能級(jí)中居首，庫(kù)存壓力驟增，66城中36城去化周期已在20個(gè)月以上，其間防城港、煙臺(tái)、淄博、臨沂等內(nèi)陸三四線首要是前史遺留問(wèn)題，庫(kù)存基數(shù)較大，全體成交轉(zhuǎn)淡下，去化周期堅(jiān)持同環(huán)比齊增，而惠州、金華、珠海、汕頭、泉州、東莞、麗水等則因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重要素，去化周期拉長(zhǎng)至20個(gè)月以上。而三亞等迎來(lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情，去化周期缺乏10個(gè)月且低于上一年同期，全體庫(kù)存危險(xiǎn)相對(duì)較小。
3、廣義庫(kù)存同比增3%至38.5億平，弱二三線同比增幅超20%（略）
展望
06
供給：二季度預(yù)期迎來(lái)頂峰，“以銷定產(chǎn)”中心一二線或?qū)⒎帕?/strong>
預(yù)判二季度，預(yù)期將迎來(lái)2022年首輪供給頂峰。一方面，2021年22個(gè)中心一二線城市推廣會(huì)集供地，依據(jù)不同城市項(xiàng)目開工、開售周期，以及2021年會(huì)集供地地塊成交開工狀況，第二季度將成為第一個(gè)會(huì)集入市的時(shí)刻點(diǎn)。另一方面，跟著3月兩會(huì)舉行，從中心五部委發(fā)聲安穩(wěn)房地產(chǎn)，到各級(jí)當(dāng)?shù)卣雠_(tái)包含降首付、擴(kuò)展公積金、降房貸利率等一系列利好辦法，都在為全體商場(chǎng)開釋活躍信號(hào)，房企從推盤到開工的決心正在逐步康復(fù)。
分城市來(lái)看，一線和短期內(nèi)商場(chǎng)熱度較高的強(qiáng)二線仍是房企推盤的要點(diǎn)區(qū)域。“以銷定產(chǎn)”下加速新房出售體現(xiàn)較好城市貨量入市將成為房企的遍及決議計(jì)劃之舉。
弱二三線城市則面對(duì)供給繼續(xù)縮量，一方面依據(jù)2021年二三線城市經(jīng)營(yíng)性用地成交建面別離同比下降26%和22%，房企拿地活躍性不高，待開發(fā)項(xiàng)目的削減約束新房供給面積的放量；另一方面，房企現(xiàn)金流吃緊的狀況下更多著重會(huì)集力量辦大事，或?qū)⑾飨魅醵€城市純新盤的入市，多以持銷項(xiàng)目的續(xù)推加推為主。
07
成交：二季度一線和強(qiáng)二三線將首先企穩(wěn)，弱三四線繼續(xù)盤整下行
考量到方針“春風(fēng)”至，疊加供給放量，估計(jì)二季度全體新房成交規(guī)劃將有所上升，環(huán)比上漲，但考量到上一年高基數(shù)原因，同比仍會(huì)下降，降幅會(huì)有所收窄。一線城市商場(chǎng)持穩(wěn)或小幅微增，熱度堅(jiān)持，二三線樓市成交將跟著供給縮量而接連小幅回落，商場(chǎng)從頭回到分解格式：強(qiáng)二三線樓市首先回暖，弱三四線城市則將接連更長(zhǎng)時(shí)刻的成交下行。詳細(xì)來(lái)看，
一線城市二季度估計(jì)成交熱度接連，供給放量下，預(yù)期全體成交接連穩(wěn)中有增。各城市中心區(qū)域內(nèi)新盤入市將帶動(dòng)商場(chǎng)成交量穩(wěn)步上行；外圍郊環(huán)項(xiàng)目“難以導(dǎo)客”的問(wèn)題將有所改善，開盤去化率也將有所上升。全體而言，二季度一線城市新房商場(chǎng)將堅(jiān)持高熱的成交走勢(shì)。
3月深圳傳將恰當(dāng)上調(diào)二手房參考價(jià)。預(yù)期在二季度，中心城市實(shí)施的二手房指導(dǎo)價(jià)方針略有寬松。本輪寬松仍以“試水”為主，預(yù)期利好有限故難見中心城市二手房成交在二季度因而呈現(xiàn)顯著跳漲。因而咱們估計(jì)二季度全體二手房商場(chǎng)將接連一季度下行趨勢(shì)，同比降幅或有收窄但崎嶇有限。各能級(jí)二手房商場(chǎng)回暖速度將顯著落后于新房商場(chǎng)。
二三線樓市成交將跟著供給縮量而接連小幅回落，從頭回歸分解行情。中心及當(dāng)?shù)卣{(diào)控與信貸層面的寬松方針將在二季度逐步在新房成交中得到回應(yīng)。自身民富根底較強(qiáng)、此前被方針約束的強(qiáng)二三線城市將首先呈現(xiàn)樓市回暖，如姑蘇、杭州、成都和南京等。而需求透支嚴(yán)峻的弱三四線城市即便有層層利好方針支撐，短期成交也難有起色，如南充、洛陽(yáng)、駐馬店、菏澤等。
08
房?jī)r(jià)：一線和強(qiáng)二線房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、弱二線漲跌分解，三四線回調(diào)“未見底”（略）
09
庫(kù)存：中心一二線或?qū)⒊址€(wěn)微升，三四線去化周期拉長(zhǎng)危險(xiǎn)加重（略）
附表1：2022年前2月133個(gè)城市新建商品住所新增供給狀況（單位：萬(wàn)平方米）（略）
附表2：2022年前2月133個(gè)城市新建商品住所成交狀況（單位：萬(wàn)平方米）（略）
附表3：2022年前2月133個(gè)典型城市新建商品住所成交均價(jià)狀況（單位：元/平方米）（略）
附表4：100個(gè)要點(diǎn)城市2022年2月末商品住所狹義庫(kù)存及消化周期（單位：萬(wàn)平方米，月）（略）
附表5：2022年2月末100個(gè)要點(diǎn)城市商品住所廣義庫(kù)存量及其改變狀況（單位：萬(wàn)平方米）（略）
05
營(yíng)銷篇
扣頭讓利空間有限，途徑效果削弱
總結(jié)
01
營(yíng)銷活躍性不高，扣頭讓利空間有限
與2021年頭房企活躍的營(yíng)銷情緒構(gòu)成比照，本年一季度由集團(tuán)層面安排的大型營(yíng)銷活動(dòng)削減，僅有富力、融創(chuàng)、榮盛等房企推出了一些節(jié)日活動(dòng)。就算在2月新年期間，房企憑借“返鄉(xiāng)置業(yè)”營(yíng)銷策劃的熱心也在下降，樓盤廣告數(shù)量少，大都房企營(yíng)銷活躍性不高，活動(dòng)規(guī)劃和數(shù)量都有下滑，乃至部分售樓處直接閉門歇業(yè)。
讓利空間有限，一季度全體項(xiàng)目扣頭在9折以上。房企首要依托節(jié)日打開活動(dòng)，商場(chǎng)低迷之下，顧客決心不強(qiáng)，房企也鮮有大規(guī)劃促銷活動(dòng)，遍及堅(jiān)持在9折以上，扣頭力度不及2021年末。即便部分房企有讓利志愿，全體力度也非常有限。首要是2021年末至今，商場(chǎng)的繼續(xù)高壓之下，部分房企現(xiàn)已開釋了最大讓利崎嶇，扣頭觸底，難有再降價(jià)空間。且多個(gè)城市發(fā)布“限跌令”，當(dāng)?shù)卣廊焕^續(xù)監(jiān)控房?jī)r(jià)崎嶇，比方新年期間，青島市郊部分項(xiàng)目就因?yàn)榻祪r(jià)崎嶇過(guò)大導(dǎo)致被約束網(wǎng)簽。
02
途徑分銷效果削弱，傭錢費(fèi)率也有下降（略）
03
活動(dòng)多為扣頭降價(jià)，跨界、社群呈現(xiàn)新亮點(diǎn)
全體來(lái)看，2022年第一季度內(nèi)房企的營(yíng)銷立異力度不高，房企營(yíng)銷方式多以扣頭降價(jià)、特價(jià)房為亮點(diǎn)，部分房企跨界營(yíng)銷力度不減，年代我國(guó)創(chuàng)立“她年代”社群營(yíng)銷品牌。
? 節(jié)日營(yíng)銷：區(qū)域和項(xiàng)目安排為主，綠洲、融創(chuàng)活動(dòng)較多
每年一季度的營(yíng)銷活動(dòng)多以“新年”、“返鄉(xiāng)置業(yè)”、“元宵”等為主題，根本都為“到訪禮”、“引薦禮”、“購(gòu)房禮”、“新年禮”等組合禮遇。依據(jù)CRIC計(jì)算的2022年要點(diǎn)房企營(yíng)銷數(shù)據(jù)來(lái)看，從企業(yè)活動(dòng)舉行活躍程度看，本年綠洲控股(600606)和融創(chuàng)我國(guó)的營(yíng)銷活動(dòng)較多，綠洲控股均為項(xiàng)目營(yíng)銷，融創(chuàng)我國(guó)區(qū)域營(yíng)銷更多，且針對(duì)不同區(qū)域項(xiàng)目的活動(dòng)營(yíng)銷力度差異顯著；從活動(dòng)范圍看，廣東、湖南、湖北以及部分要點(diǎn)一二級(jí)城市活動(dòng)更多。在活動(dòng)安排上，除雅居樂和中海地產(chǎn)為集團(tuán)營(yíng)銷外，其他均為區(qū)域和項(xiàng)目營(yíng)銷，主打扣頭降價(jià)、一口特價(jià)房等，還有部分活動(dòng)為業(yè)主購(gòu)買車位和付出物業(yè)費(fèi)方面有優(yōu)惠活動(dòng)，全民營(yíng)銷和老帶新等活動(dòng)根本與之前相同。
? 跨界營(yíng)銷：賦能品牌形象，健康、居家日子成新方向
從2020年前后開端，房企跨界營(yíng)銷逐步盛行。依據(jù)CRIC不完全計(jì)算，要點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企2020-2021年房企跨界聯(lián)名超80次，其間房企與文明影視、互聯(lián)網(wǎng)渠道類公司跨界協(xié)作更為頻頻；2022年一季度房企跨界營(yíng)銷15次，挑選跨界的職業(yè)愈加多元化，開端與居民日子渠道、時(shí)髦藝術(shù)類公司展開協(xié)作。浙江世茂×叮咚買菜敞開春日質(zhì)誠(chéng)陪同季，即便在疫情重復(fù)的當(dāng)下，也能為業(yè)主供給優(yōu)質(zhì)春日應(yīng)季食物，確保業(yè)主日子需求；富力集團(tuán)以“健康日子”為理念，與花樣滑冰女神李子君和咕咚展開公益跑步線上打卡活動(dòng)，一起在推出新春一口價(jià)活動(dòng)，是本年一季度秉持活躍營(yíng)銷情緒的房企之一。
?社群營(yíng)銷：年代我國(guó)打入賽道，“她年代”別出心裁（略）
展望
04
疫情重復(fù)加強(qiáng)線上營(yíng)銷，營(yíng)銷需做好前置
一季度以來(lái)，咱們關(guān)注到中心及當(dāng)?shù)卣舆B發(fā)聲，支撐房地產(chǎn)平穩(wěn)開展。現(xiàn)在中心現(xiàn)已有降息、全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法等相關(guān)方針出臺(tái)，一些三四線城市如晉中、德州等下降首付份額，鄭州放松限購(gòu)、限貸，廣州、姑蘇等許多城市下降房貸利率，哈爾濱免除限售。方針面現(xiàn)已呈現(xiàn)顯著松動(dòng)，盡管咱們估計(jì)方針的傳導(dǎo)需求必定的時(shí)刻，短期內(nèi)很難改變顧客決心，可是方針的放松關(guān)于商場(chǎng)會(huì)有修正效果。房企能夠結(jié)合“暖春”等概念推出一些造節(jié)活動(dòng)，堅(jiān)持活躍的營(yíng)銷情緒，別的因?yàn)閲?guó)內(nèi)疫情有重復(fù)，企業(yè)能夠推出一些互動(dòng)性較強(qiáng)的線上營(yíng)銷活動(dòng)，如居家運(yùn)動(dòng)打卡、小游戲等。
地產(chǎn)全面普漲的黃金年代現(xiàn)已曩昔，房企營(yíng)銷也需求從頭考量：
短期來(lái)看，在分解商場(chǎng)之下，熱門的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍去化無(wú)憂，而較為偏僻、商辦業(yè)態(tài)等只能經(jīng)過(guò)擴(kuò)展扣頭，進(jìn)步傭錢點(diǎn)數(shù)以期去化庫(kù)存；
中期來(lái)看，房企的營(yíng)銷需求與出資等部分做好前置的協(xié)同作業(yè)，即拿地時(shí)就要更多考慮去化的問(wèn)題，不能單一依托降價(jià)扣頭反轉(zhuǎn)；
而從長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，未來(lái)競(jìng)賽環(huán)境逐步向規(guī)劃、贏利、產(chǎn)品、服務(wù)平穩(wěn)開展，財(cái)政穩(wěn)健、交給有確保的房企在營(yíng)銷方面也會(huì)更具優(yōu)勢(shì)。而使用互聯(lián)網(wǎng)渠道，經(jīng)過(guò)營(yíng)銷策劃和安排，進(jìn)步產(chǎn)品、服務(wù)滿意度，建立企業(yè)品牌形象，進(jìn)步客戶黏性，然后完成繼續(xù)買賣的根底，將是房地產(chǎn)營(yíng)銷需求考慮的課題。
附表：一季度部分房企營(yíng)銷活動(dòng)狀況（略）
排版丨鳥姐
本文為《2022年一季度全國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望》刪減版
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免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀念依據(jù)揭露信息收拾，不構(gòu)成出資主張，運(yùn)用前請(qǐng)核實(shí)。
本文源自：觀念網(wǎng)
胖東來(lái)：今年前3月集團(tuán)全體銷售額62.7億元 凈利潤(rùn)3億元
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特斯拉股價(jià)周一收于227.50美元，比4月8日的年內(nèi)低點(diǎn)高出不到6美元。數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，該股在第一季度跌落了近36%，為2022年以來(lái)體現(xiàn)最糟糕的一個(gè)季度;本年迄今已累計(jì)跌落近44%。
除了馬斯克在特朗普政府中所扮演的人物，該公司在延遲已久的robotaxi和自動(dòng)駕駛技能方面的發(fā)展都是人們重視的焦點(diǎn)。在財(cái)報(bào)電話會(huì)議之前，特斯拉用于搜集投資者發(fā)問(wèn)的在線平臺(tái)上，關(guān)于特斯拉自動(dòng)駕駛體系的問(wèn)題超越300條，關(guān)于其開發(fā)中的人形機(jī)器人“Optimus”的問(wèn)題約200條，而與馬斯克個(gè)人相關(guān)的問(wèn)題也有超越160條。其間，有投資者發(fā)問(wèn)：“董事會(huì)采取了哪些辦法來(lái)緩解埃隆的政治行為對(duì)品牌形成的危害?”
馬斯克現(xiàn)在正領(lǐng)導(dǎo)一項(xiàng)減少美國(guó)聯(lián)邦政府規(guī)劃的方案，包含裁人數(shù)萬(wàn)人、出售或停止聯(lián)邦辦公樓的租約，并下降政府運(yùn)營(yíng)才能。馬斯克的政治立場(chǎng)與行為在歐洲和美國(guó)部分地區(qū)引發(fā)了激烈反彈。本年，特斯拉遭受了一系列反對(duì)、抵抗甚至有針對(duì)性地?fù)p壞其車輛和設(shè)備的活動(dòng)。追尋美國(guó)顧客對(duì)首要品牌的觀點(diǎn)怎么改變的研討公司Caliber在3月的一項(xiàng)查詢顯現(xiàn)，只要27%的受訪者會(huì)考慮購(gòu)買特斯拉，而2022年1月這一份額為46%。
馬斯克的政治立場(chǎng)與行為，再加上Model Y改款、競(jìng)賽加重等要素，特斯拉本年第一季度的交給量?jī)H為336,681輛，同比下降了13%，不及分析師預(yù)期。
關(guān)于行將到來(lái)的財(cái)報(bào)，LSEG的數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，分析師估量特斯拉第一季度營(yíng)收預(yù)期為211.4億美元，較上年同期略有下降;估量每股收益為0.40美元。在這份最新財(cái)報(bào)中，投資者將特別親近重視有關(guān)特朗普政府關(guān)稅方針的任何談?wù)?，以及跟著時(shí)刻的推移對(duì)營(yíng)收和贏利的潛在影響。
投行Oppenheimer的分析師周一在一份陳述中表明，特斯拉在美國(guó)和歐洲“繼續(xù)的品牌腐蝕”現(xiàn)已對(duì)銷量形成了壓力，但“對(duì)該公司來(lái)說(shuō)，更大的問(wèn)題是我國(guó)商場(chǎng)需求的潛在疲軟，以及特朗普政府關(guān)稅對(duì)贏利率的影響”。
長(zhǎng)時(shí)間看好特斯拉的Wedbush分析師Dan Ives則期望，馬斯克能在周二的財(cái)報(bào)電話會(huì)議上帶來(lái)“扭轉(zhuǎn)局面的愿景”。他表明：“特斯拉現(xiàn)在已不幸地成為全球范圍內(nèi)與特朗普政府/政府效率部(DOGE)聯(lián)絡(luò)在一起的政治標(biāo)志。”他指出，自從特朗普重返白宮以來(lái)，特斯拉的股價(jià)一向遭到重創(chuàng)。他還估量，因?yàn)轳R斯克參加特朗普政府事務(wù)形成的品牌受損，“未來(lái)特斯拉買家中約有15%至20%的永久性需求消失”。
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本文源自：智通財(cái)經(jīng)網(wǎng)
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