2022年一季度我国房地产总结与展望（中篇）

liukang20242个月前 (04-27)网友吃瓜273

城市篇、营销篇

2022年一季度我国房地产总结与展望（上篇）

城市篇

二三线同比跌43%加速下行

二季度料部分企稳

2022年一季度，全体楼市惨白收场：受商场下行低迷行情影响，房企“躺平”心态严峻，推盘活跃性较低，全体推货量高位回落创3年同期新低；受此影响，成交全体接连下行，返乡置业“失约”，即便3月有“复苏”痕迹，环比持增，但单月和累计同比仍为负值，从中心到当地方针“春风”的利好效应没有在成交层面有显着体现。分能级来看，一线求过于供，高热接连，即便方针“高压”也难抑居民购房热心；二三线稳中有降，分解加重：西安、郑州、成都和南京等一季度累计同比降幅已收窄至20%以下，而武汉、厦门、南宁、徐州、宁波、长春、常州、东莞、杭州等一季度累计仍同比下降超50%。

预判二季度，咱们以为，跟着中心“两会”定调，五部委发声安稳房地产，到各级当地政府出台包含降首付、扩展公积金、降房贷利率等一系列办法，预期部分城市成交有望企稳，同比降幅有进一步收窄，不过“强者恒强，弱者积弱”的分解格式不会产生根本性反转：中心一二线、强三线城市需求仍旧坚硬，成交预期高位坚持；相较而言，弱二线和广阔缺少根本面支撑的三四线下行压力仍旧较大，步履维艰。

总结

新房供给：高位回落显着不及上一年同期，仅一线相对“坚硬”（本节有删减）

2022年一季度全国商品住所供给疲软，商场低迷行情叠加传统新年营销冷季使得房企推盘活跃性较低，“躺平”心态严峻。据CRIC监测，前2月133个要点城市新增供给3509万平方米，同比下降48%，乃至较2020年（新冠疫情武汉迸发）同期降幅也达到了15%。不同能级城市呈现出显着的分解行情，仅一线坚持了杰出的供货节奏，尽管供给量不及2021年同期，但仍显着好于2020年和2019年同期，二三线稳步回落，全体供给量降至前史低位。

1、前2月新增供给创3年同期新低，一线推盘仍处前史高位（本节有删减）

前2月，4个一线城市商品住所新增供给面积317万平方米，同比下降16%，较2020年和2019年同期增幅别离达到了107%和29%。上海迎来“供给大年”放量显着，前2月新增供给191万平方米，创2019年以来同期新高，乃至前2月月均较上一年四季度月均增幅也达到了18%。

29个要点二线城市前2月商品住所供给量为1220万平方米，较2021年和2019年同期均下降47%，较2020年同期也下降23%。供给缩量最为显着，2022年前2月月均较2021年四季度月均降幅达71%，在不同能级中居首。

100个三四线城市商品住所供给面积1972万平方米，同比下降51%，较2020年同期降幅也达到了17%。各城市同比跌多涨少，仅有漳州、安庆、汕头、金华、桐庐、吉林、连江、济宁、福清、贵港、海宁等11个城市同比持增，全体供给好于上一年同期。

2、3月供给环比翻番但不及上一年同期，一线单月同比回正

3月全体供给量有了稳步上升，据CRIC监测，30个要点城市预估新增供给面积1307万平方米，环比翻倍增加172%，不过因上一年基数较高，3月单月同比回落45%,前3月累计同比下降44%，全体供给体现显着不及上一年同期。

分能级来看，4个一线城市供给显着放量。3月全体估计供给216万平方米，环比增224%，同比增36%，前3月累计同比与上一年根本相等。分城市来看，上海本月迎来多盘会集加推，3月供给量达112万平方米，同环比别离上升了831%和419%，前3月供给累计同比较上一年增幅达215%。北京、广州、深圳3月供给环比均有不同程度上升，不过仍不及上一年同期，全体前3月供给累计同比持降。

热门二三线城市供给量也有稳步上升态势，不过涨幅不及一线，26个监测城市3月算计供给1091万平方米，环比增164%，同比“腰斩”，前3月累计供给量较2021年同期下降49%。杭州、东莞、大连、海口供给迎来阶段性放量，同环比齐增；相较而言西安、郑州等因前2月放量显着，3月迎来小幅回调。全体来看，房企推盘活跃性有稳步进步的痕迹，但没有康复到预期水平。

新房成交：一季度累计同比降42%，一线热度高于二三线（本节有删减）

2022年一季度全国商品住所成交规划为近年来低点，仅一线接连高热，二三线商场进一步下行。前2月133个要点城市商品住所成交面积5490万平方米，较2021年和2019年别离同比下降42%和21%，月均较2021年四季度月均下降32%。新房供给同比腰斩后商场心情遭到严峻冲击，新房成交难以放量；而方针宽松对楼市成交的提振需求必定时刻。

1、前2月成交同比下降42%，一线跌幅最小，二三线回落4成（本节有删减）

前2月，一线城市商品住所成交面积达485万平方米，同比下降30%，较2019年同期上涨56%。热度上较2021年末有所下降，前2月月均成交面积较2021年四季度下降25%。受供给显着缩量影响，4个一线城市中仅上海前2月成交规划同比微增1%。从供求比来看，4城均处于求过于供状况，深圳前2月供求比仅0.2。

29个二线城市前2月成交面积算计2270万平方米，较2021年和2019年同期别离下降39%和24%，月均成交面积较2021年四季度下降38%。前2月全体呈供给缺少状况，29个二线城市供求比仅0.54，大都城市前2月成交累计同比为负值，仅南京、郑州和哈尔滨同比正增。

100个三四线城市商品住所成交面积为2736万平方米，较2021年和2019年同期别离下降46%和28%。九成以上三四线城市商品住所成交规划同比下降，4成以上城市规划同比腰斩，仅梅州、梧州等地市坚持同比正增。

2、3月成交环比微增同比近乎腰斩，一线累计同比降幅小于二三线

3月典型城市商品住所成交体现较前2月有所回暖，30个监测城市估计成交规划为1681万平方米，环比较2月上涨48%，同比下降47%。一季度30个监测城市成交面积累计同比下降42%，较前2月（累计同比下降39%）降幅扩展3pcts。

分能级来看，一线城市3月估计全体成交新房200万平方米，环比微增7%，同比降49%，累计同比降37%。北京、广州和深圳跟着新增供给入市成交开端放量，环比涨幅别离为57%、27%和18%。上海3月多盘加推，疫情突发叠加外围项目缓慢去化，使得成交环比回落28%。

要点二三线城市3月已开端成交回暖，26个监测城市估计全体成交1481万平方米，环比增加达56%，同比下降46%。一季度26个城市成交累计同比下降43%，较前2月（累计同比下降41%）降幅扩展2pcts。城市间分解继续加重，西安、郑州、成都和南京一季度累计同比降幅已收窄至20%已下，而武汉、南宁、长春等一季度累计仍同比下降超50%。

二手住所：3月加速跌落致累计同比锐减52%，深杭等跌幅显着（本节有删减）

比较新房商场而言，2022年一季度二手房商场成交状况愈加严峻。受2021年多个城市出台二手房指导价，一线城市以及强二线城市成交规划均收窄至前史低点。叠加面向二手房成交的息税和信贷方针放宽崎岖有限，二季度二手房商场将继续下行，且后续回暖速度慢于新房商场。

1、前2月二手房成交量同比“腰斩”，一线高位回调跌幅超均匀（略）

2、3月9城环比增46%但同比仍降60%，累计同比跌幅达52%

一季度末二手房商场并未有好转痕迹，3月9个要点城市估计成交291万平方米，环比虽增46%但同比仍下降60%，同比降幅较9城2月（同比下降48%）扩展12pcts。一季度9城二手房成交累计同比下降52%。

从日成交数据来看，北京、杭州、姑苏和佛山环比有较大上升，其间杭州环比上涨89%。上述4城商场有稍微回暖现象。但绝大大都城市当时二手房商场仍处于前史规划底部，虽有方针利好频出但宽松有限，全体商场仍处于继续下行中。

房价：一线涨幅坚持、二线分解回落、三四线普降（本节有删减）

2022年一季度全体新房商场下行趋势仍旧接连，“量价齐跌”下全国房价同比增速继续收窄。从环比改变来看本轮房价已调整至底部，部分二三线城市已降无可降。详细来看，一线城市涨势凸显，高端住所的会集存案使得全市均价结构性上升；二线城市全体同比涨幅收窄，各城市间则涨跌分解；三四线城市则遍及同环比齐降，经济弱市鄙人行商场中房价存在较大下行压力。

1、70城房价同比回落、环比跌幅持稳，一线房价环比首先上升（略）

2、前2月房价同比增10%，泉州、义乌等部分强三线涨幅超20%

从CRIC监测的2022年前2月133个要点城市新建商品住所成交计算均价看，全国全体房价坚持增加但涨幅收窄，同比上涨10%。一线楼市高热房价领涨，同比上涨18%；二线商场分解、涨跌不均下全体同比上涨7%；三四线房价小幅回调，同比下降5%。

民富根底较强的三四线城市商场价值凸显，无论是房价绝对值及涨幅均是当时全国百城中最显着的一类。前2月房价绝对值TOP10中，三四线城市绍兴、珠海和义乌超越姑苏、宁波等进榜。房价涨幅TOP10中，泉州同比上涨28%位列第一，义乌、咸宁、嘉兴和嵊州同比涨幅也均超20%。可见经济较强、民富较厚的强三四线城市鄙人行商场中也具有极高抗跌性，房价涨幅超越全国均值。

从各能级城市来看，一线城市房价普涨，虽有限价和限签方针按捺房价虚高，但高级住所的会集存案仍使得北京、广州和深圳前2月商品住所成交均价别离同比上涨15%、20%和26%。

二线城市房价涨跌分解显着。部分二线城市房价具有较强抗跌性，叠加一季度商场热度尚存，如长沙和南京前2月商品住所成交均价别离同比上涨28%和27%。而昆明、沈阳和拉萨购房需求缩短显着，房价同比降幅超10%。其他城市如福州、天津、合肥、武汉、郑州、姑苏等存在不同程度的“以价换量”现象，叠加疫情重复房价同比小幅回落。

三四线城市房价遍及回调，仅包含上述进榜城市在内16个城市前2月房价同比涨幅超10%，首要以东部地区长三角和粤港澳城市群内强三线城市为主。弱三四线城市房价呈现较大降幅，如韶关、南平、梧州、淮北等同比降幅超10%。

库存：高位动摇，三四线涨幅扩展至20%且去化周期近2年（本节有删减）

2022年2月，恰逢新年传统假日，供需疲软，同环比齐跌，不过全体成交跌幅不及供给，因而狭义库存小幅微降至6.1亿平，成交不济带动去化周期由2022年1月末的17.47个月跳增至19.53个月，显着高于2021年同期水平。广义库存高位持稳，微降至38.5亿平，潜在库存危险仍旧较大。

1、狭义库存微降至6.1亿平，一二线相等上一年、三四线涨幅扩展

2021年2月，狭义库存接连上月回落态势。据CRIC监测数据，2022年2月百城商品住所库存量达到了60874万平方米，环比微降1%，同比增加5%。结合楼市供求，2月恰逢传统新年假日，叠加，叠加当时商场下行行情，房企大都处于“躺平”状况，推盘活跃性遍及不高，供给同环比齐降，降幅均超70%，成交如是，但回落崎岖不及供给，全体商场供求持稳，狭义库存小幅微降至6.1亿平高位持稳。

不同能级城市均坚持环比回落，同比上升态势。不过环比改变不大，跌幅均在2%以内。同比来看，一二线根本与上一年同期相等，涨幅别离为1%和0.4%。三四线库存压力稳步增加，同比上涨12%，在不同能级城市中居首，且涨幅有不断扩展的趋势。

详细来看，一线城市中仅上海一城狭义库存坚持同环比齐降，尽管供给显着缩量，但居民成交热心不减，新开盘项目均匀去化率高位坚持在80%邻近，价格10万元/平方米以上的高端盘仍一房难求，上海宅院、招商云玺、苏河望等开盘当天即售罄。北京供求疲软，全体狭义库存与上月根本相等，同比小幅微降3%。广、深楼市接连低迷，不过得益于供给显着缩量，狭义库存环比均呈现回落态势，不过同比接连上扬，潜在库存危险值得警觉。

二线城市中，北部和内陆城市比方青岛、沈阳、武汉2月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。大都城市库存量与上月比较改变不大，涨跌幅均在5%以内，合肥求过于供，狭义库存环比回落8%；同比来看，涨跌参半，杭州、合肥等跌幅超40%，以合肥为例，虽供需皆有回调，但全体成交热度接连，去化率高达69%，部分项目比方蜀山意禾佶第，小户型低总价，叠加学区(50中东校(西园校区)+安医大附属小学)优势，去化率高达66%。包河区蓝城滨河湾依据较高倒挂状况开盘去化体现也独占鳌头。而弱二线城市哈尔滨、南昌等库存积压状况显着，宁波等前期大热城市迎来阶段性回调，同比涨幅也较大。

三四线城市因供给缩量，狭义库存环比小幅回落，不同城市跌多涨少，但跌幅根本都在5%以内，同比则呈现涨多跌少，不同城市间分解继续加重：临沂、钦州、等城市首要源于前史遗留问题，库存基数较大，叠加成交转淡，使得狭义库存同比增幅均在25%以上；而汕头、惠州、东莞等东南滨海城市则首要遭到方针“调控”影响，成交被按捺，数据实难反映实在的商场需求。此外，少部分城市比方太仓、三亚、东营等2月库存同比跌幅均在35%以上，库存危险相对较小。

2、库存消化周期继续增至19.5个月，三四线近2年压力猛增

2022年开年，因全体成交转淡，去化周期接连稳步上行趋势，由2022年1月末的17.47个月跳增至19.53个月。不同能级城市皆坚持上扬，一线增至12.96个月，二线增至18.05个月，同比涨幅均在40%以上，现在库存危险根本可控，而三四线去化周期已达到23.25个月，迫近疫情期高位（25.18个月），显着高于百城均匀，去化危险浮出水面,同比增83%，居不同能级之首。

详细来看，一线城市分解加重：北京去化周期超2年，广州、深圳则处于10-15个月之间，上海缺乏5个月，库存危险相对较小。改变趋势来看，北京、广州、深圳均呈现同环比齐增，首要是因成交热度回落影响。上海去化周期“一降再降”，已由5.35个月降至4.67个月，显着低于上一年同期，供给主导型商场下，居民购买力相对富余，购房活跃性仍旧较高，加之本月供给缩量显着，狭义库存稳中有降，使得去化周期进一步缩短。

30个二线城市中仅有哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超越2年，以北部内陆城市居多，成交相对惨白；1/3合计9城去化周期在12个月以内。从改变状况来看，同环比均呈现出涨多跌少，其间哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛等面对去化周期大于30个月且同环比齐增，全体库存危险仍旧较大。与之构成鲜明比照的是，石家庄、成都等得益于成交热度上升，去化周期同环比齐降。

三四线城市局势更为严峻，去化周期高达23.25个月，现已逐步迫近2020年疫情期间水平，环比上月大幅上涨10%，而同比增幅在不同能级中居首，库存压力骤增，66城中36城去化周期已在20个月以上，其间防城港、烟台、淄博、临沂等内陆三四线首要是前史遗留问题，库存基数较大，全体成交转淡下，去化周期坚持同环比齐增，而惠州、金华、珠海、汕头、泉州、东莞、丽水等则因前期需求透支叠加调控加码等多重要素，去化周期拉长至20个月以上。而三亚等迎来此消彼长的轮动行情，去化周期缺乏10个月且低于上一年同期，全体库存危险相对较小。

3、广义库存同比增3%至38.5亿平，弱二三线同比增幅超20%（略）

展望

供给：二季度预期迎来顶峰，“以销定产”中心一二线或将放量

预判二季度，预期将迎来2022年首轮供给顶峰。一方面，2021年22个中心一二线城市推广会集供地，依据不同城市项目开工、开售周期，以及2021年会集供地地块成交开工状况，第二季度将成为第一个会集入市的时刻点。另一方面，跟着3月两会举行，从中心五部委发声安稳房地产，到各级当地政府出台包含降首付、扩展公积金、降房贷利率等一系列利好办法，都在为全体商场开释活跃信号，房企从推盘到开工的决心正在逐步康复。

分城市来看，一线和短期内商场热度较高的强二线仍是房企推盘的要点区域。“以销定产”下加速新房出售体现较好城市货量入市将成为房企的遍及决议计划之举。

弱二三线城市则面对供给继续缩量，一方面依据2021年二三线城市经营性用地成交建面别离同比下降26%和22%，房企拿地活跃性不高，待开发项目的削减约束新房供给面积的放量；另一方面，房企现金流吃紧的状况下更多着重会集力量办大事，或将削削弱二三线城市纯新盘的入市，多以持销项目的续推加推为主。

成交：二季度一线和强二三线将首先企稳，弱三四线继续盘整下行

考量到方针“春风”至，叠加供给放量，估计二季度全体新房成交规划将有所上升，环比上涨，但考量到上一年高基数原因，同比仍会下降，降幅会有所收窄。一线城市商场持稳或小幅微增，热度坚持，二三线楼市成交将跟着供给缩量而接连小幅回落，商场从头回到分解格式：强二三线楼市首先回暖，弱三四线城市则将接连更长时刻的成交下行。详细来看，

一线城市二季度估计成交热度接连，供给放量下，预期全体成交接连稳中有增。各城市中心区域内新盘入市将带动商场成交量稳步上行；外围郊环项目“难以导客”的问题将有所改善，开盘去化率也将有所上升。全体而言，二季度一线城市新房商场将坚持高热的成交走势。

3月深圳传将恰当上调二手房参考价。预期在二季度，中心城市实施的二手房指导价方针略有宽松。本轮宽松仍以“试水”为主，预期利好有限故难见中心城市二手房成交在二季度因而呈现显着跳涨。因而咱们估计二季度全体二手房商场将接连一季度下行趋势，同比降幅或有收窄但崎岖有限。各能级二手房商场回暖速度将显着落后于新房商场。

二三线楼市成交将跟着供给缩量而接连小幅回落，从头回归分解行情。中心及当地调控与信贷层面的宽松方针将在二季度逐步在新房成交中得到回应。自身民富根底较强、此前被方针约束的强二三线城市将首先呈现楼市回暖，如姑苏、杭州、成都和南京等。而需求透支严峻的弱三四线城市即便有层层利好方针支撑，短期成交也难有起色，如南充、洛阳、驻马店、菏泽等。

房价：一线和强二线房价稳中有升、弱二线涨跌分解，三四线回调“未见底”（略）

库存：中心一二线或将持稳微升，三四线去化周期拉长危险加重（略）

附表1：2022年前2月133个城市新建商品住所新增供给状况（单位：万平方米）（略）

附表2：2022年前2月133个城市新建商品住所成交状况（单位：万平方米）（略）

附表3：2022年前2月133个典型城市新建商品住所成交均价状况（单位：元/平方米）（略）

附表4：100个要点城市2022年2月末商品住所狭义库存及消化周期（单位：万平方米，月）（略）

附表5：2022年2月末100个要点城市商品住所广义库存量及其改变状况（单位：万平方米）（略）

营销篇

扣头让利空间有限，途径效果削弱

总结

营销活跃性不高，扣头让利空间有限

与2021年头房企活跃的营销情绪构成比照，本年一季度由集团层面安排的大型营销活动削减，仅有富力、融创、荣盛等房企推出了一些节日活动。就算在2月新年期间，房企凭借“返乡置业”营销策划的热心也在下降，楼盘广告数量少，大都房企营销活跃性不高，活动规划和数量都有下滑，乃至部分售楼处直接闭门歇业。

让利空间有限，一季度全体项目扣头在9折以上。房企首要依托节日打开活动，商场低迷之下，顾客决心不强，房企也鲜有大规划促销活动，遍及坚持在9折以上，扣头力度不及2021年末。即便部分房企有让利志愿，全体力度也非常有限。首要是2021年末至今，商场的继续高压之下，部分房企现已开释了最大让利崎岖，扣头触底，难有再降价空间。且多个城市发布“限跌令”，当地政府依然继续监控房价崎岖，比方新年期间，青岛市郊部分项目就因为降价崎岖过大导致被约束网签。

途径分销效果削弱，佣钱费率也有下降（略）

活动多为扣头降价，跨界、社群呈现新亮点

全体来看，2022年第一季度内房企的营销立异力度不高，房企营销方式多以扣头降价、特价房为亮点，部分房企跨界营销力度不减，年代我国创立“她年代”社群营销品牌。

? 节日营销：区域和项目安排为主，绿洲、融创活动较多

每年一季度的营销活动多以“新年”、“返乡置业”、“元宵”等为主题，根本都为“到访礼”、“引荐礼”、“购房礼”、“新年礼”等组合礼遇。依据CRIC计算的2022年要点房企营销数据来看，从企业活动举行活跃程度看，本年绿洲控股(600606)和融创我国的营销活动较多，绿洲控股均为项目营销，融创我国区域营销更多，且针对不同区域项目的活动营销力度差异显着；从活动范围看，广东、湖南、湖北以及部分要点一二级城市活动更多。在活动安排上，除雅居乐和中海地产为集团营销外，其他均为区域和项目营销，主打扣头降价、一口特价房等，还有部分活动为业主购买车位和付出物业费方面有优惠活动，全民营销和老带新等活动根本与之前相同。

? 跨界营销：赋能品牌形象，健康、居家日子成新方向

从2020年前后开端，房企跨界营销逐步盛行。依据CRIC不完全计算，要点监测房企2020-2021年房企跨界联名超80次，其间房企与文明影视、互联网渠道类公司跨界协作更为频频；2022年一季度房企跨界营销15次，挑选跨界的职业愈加多元化，开端与居民日子渠道、时髦艺术类公司展开协作。浙江世茂×叮咚买菜敞开春日质诚陪同季，即便在疫情重复的当下，也能为业主供给优质春日应季食物，确保业主日子需求；富力集团以“健康日子”为理念，与花样滑冰女神李子君和咕咚展开公益跑步线上打卡活动，一起在推出新春一口价活动，是本年一季度秉持活跃营销情绪的房企之一。

?社群营销：年代我国打入赛道，“她年代”别出心裁（略）

展望

疫情重复加强线上营销，营销需做好前置

一季度以来，咱们关注到中心及当地政府接连发声，支撑房地产平稳开展。现在中心现已有降息、全国性商品房预售资金监督管理办法等相关方针出台，一些三四线城市如晋中、德州等下降首付份额，郑州放松限购、限贷，广州、姑苏等许多城市下降房贷利率，哈尔滨免除限售。方针面现已呈现显着松动，尽管咱们估计方针的传导需求必定的时刻，短期内很难改变顾客决心，可是方针的放松关于商场会有修正效果。房企能够结合“暖春”等概念推出一些造节活动，坚持活跃的营销情绪，别的因为国内疫情有重复，企业能够推出一些互动性较强的线上营销活动，如居家运动打卡、小游戏等。

地产全面普涨的黄金年代现已曩昔，房企营销也需求从头考量：

短期来看，在分解商场之下，热门的优质项目仍去化无忧，而较为偏僻、商办业态等只能经过扩展扣头，进步佣钱点数以期去化库存；

中期来看，房企的营销需求与出资等部分做好前置的协同作业，即拿地时就要更多考虑去化的问题，不能单一依托降价扣头反转；

而从长时间来看，未来竞赛环境逐步向规划、赢利、产品、服务平稳开展，财政稳健、交给有确保的房企在营销方面也会更具优势。而使用互联网渠道，经过营销策划和安排，进步产品、服务满意度，建立企业品牌形象，进步客户黏性，然后完成继续买卖的根底，将是房地产营销需求考虑的课题。

附表：一季度部分房企营销活动状况（略）

排版丨鸟姐

本文为《2022年一季度全国房地产总结与展望》删减版

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